Bald bebaut mit Billigmärkten? Das Alte Bahnhofsgelände in Miltenberg.

Mil­ten­berg braucht das Märk­te­zen­trum, die Wohn­blocks und das Hotel in auf dem Gelän­de des Alten Bahn­hofs nicht. Das Vor­ha­ben ist für eine Klein­stadt im länd­li­chen Bereich mit weni­ger als 10.000 Ein­woh­nern über­di­men­sio­niert. Und schlim­mer noch: Die geplan­ten Bil­lig­märk­te – Tak­ko, Net­to, Tedi und ande­re – bedeu­ten eine Gefahr für die Läden in der Innen­stadt. Eine sinn­vol­le Ergän­zung des bestehen­den Ein­zel­han­dels sind sie nicht, denn alle Märk­te exis­tie­ren in ähn­li­cher Form bereits in der unmit­tel­ba­ren Umge­bung Mil­ten­bergs.
Am Don­ners­tag ist die Offen­le­gung der Bebau­ungs­plä­ne “Ein­kau­fen in der Stadt” und “Woh­nen am Fluss” zu Ende gegan­gen. Ich habe mei­ne Fahrt­zeit zur Arbeit im Zug genutzt, um die Unter­la­gen sorg­fäl­tig durch­zu­ge­hen und Posi­tio­nen zu ver­schie­de­nen Punk­ten zu erar­bei­ten. Die­se Stel­lung­nah­me liegt der Stadt frist­ge­recht vor.
Hier sind mei­ne Ein­wän­de im Wort­laut nach­zu­le­sen:

Betr.: Stel­lung­nah­me zur Neu­auf­stel­lung zwei­er vor­ha­ben­be­zo­ge­ner Bebau­ungs­plä­ne „Ein­kau­fen in der Stadt“ und „Woh­nen am Fluss“ als ers­te bzw. zwei­te Ände­rung des Bebau­ungs­pla­nes „Main­zer Stra­ße“ mit Berich­ti­gung des Flä­chen­nut­zungs­pla­nes

Sehr geehr­te Damen und Her­ren,

hier­mit wider­spre­che ich den Ent­wür­fen der bei­den oben genann­ten Bebau­ungs­plä­ne. Die Begrün­dung lau­tet wie folgt:

  • Die gesam­te Pla­nung für die bei­den Bau­vor­ha­ben beruht auf einer ver­al­te­ten Daten­grund­la­ge: Zitiert wer­den in den Erläu­te­run­gen der ursprüng­li­che Bebau­ungs­plan „Main­zer Stra­ße“ aus dem Jahr 2007, das ISEK aus dem Jahr 2011 sowie das 2013 aktua­li­sier­te Ein­zel­han­dels­gut­ach­ten des Büros GMA aus dem Jahr 2006. Zwi­schen der Erstel­lung der Doku­men­te und dem Zeit­punkt der Offen­le­gung lie­gen erheb­li­che Zeit­span­nen, die Aus­wir­kun­gen auf die Ein­schät­zung des Vor­ha­bens haben. Die Situa­ti­on in der Stadt, im Ein­zel­han­del in deut­schen Klein­städ­ten sowie in den umlie­gen­den Kom­mu­nen hat sich seit Erstel­lung der genann­ten Gut­ach­ten signi­fi­kant ver­än­dert. Die Pla­nun­gen las­sen dem­nach Aktua­li­tät ver­mis­sen bzw. ori­en­tie­ren sich nicht mehr an der aktu­el­len Situa­ti­on in Mil­ten­berg und den umlie­gen­den Gemein­den. Die Bewer­tun­gen zur Not­wen­dig­keit des Vor­ha­bens las­sen Ent­wick­lun­gen wie die der See­he­cke in Klein­heu­bach außer Acht und kön­nen daher nicht als aus­rei­chen­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge her­an­ge­zo­gen wer­den.
  • Die geplan­te Wohn­be­bau­ung birgt die Gefahr der Über­di­men­sio­nie­rung. In der Begrün­dung zum Vor­ha­bens­be­reich „Woh­nen am Fluss“ heißt es: „Die Geschos­sig­keit kommt der Ansied­lung von zen­tra­len urba­nen Wohn­for­men ent­ge­gen.“ Die For­mu­lie­rung sug­ge­riert einen hohen Bedarf an Wohn­raum in Mil­ten­berg; eine soli­de Daten­grund­la­ge für den künf­ti­gen Bedarf gibt es indes  nicht. Statt­des­sen wei­sen die Pla­ner selbst dar­auf hin, dass das Sta­tis­ti­sche Lan­des­amt für den Land­kreis Mil­ten­berg bis zum Jahr 2036 einen Bevöl­ke­rungs­rück­gang um fünf Pro­zent vor­aus­sagt. Eine Aus­sa­ge dazu, war­um dies in der Stadt Mil­ten­berg anders sein soll­te, tref­fen die Begrün­dun­gen zum Bebau­ungs­plan nicht.
    Die ambi­tio­nier­te Pla­nung mit knapp 80 Woh­nun­gen steht im Wider­spruch zu einer aktu­el­len Stu­die des Insti­tuts der Deut­schen Wirt­schaft (Quel­le: www.iwkoeln.de). Die­se besagt unter ande­rem, dass Woh­nungs-Neu­bau­ten in länd­li­chen Räu­men, zu denen auch Mil­ten­berg zählt, zu Leer­stän­den in den Orts­ker­nen füh­ren. Die Schaf­fung zusätz­li­chen Wohn­raums sei nur dort sinn­voll, wo ein gut aus­ge­bau­ter öffent­li­cher Nah­ver­kehr das Woh­nen fern­ab der Groß­städ­te attrak­ti­ver mache und somit die Metro­po­len ent­las­te.
    Das jedoch ist in Mil­ten­berg bis­lang nicht der Fall. Die Bahn­ver­bin­dun­gen ins Rhein-Main-Gebiet und in Rich­tung Würz­burg sind schlecht, wei­sen lan­ge Fahrt- und Umstiegs­zei­ten auf. Der Ver­weis der Pla­ner auf die B469 als gute Ver­kehrs­an­bin­dung an die A3 und damit das Rhein-Main-Gebiet ver­nach­läs­sigt Rea­li­tä­ten wie Distan­zen, stei­gen­de Ben­zin­kos­ten, die mas­si­ven Staus im Groß­raum Frank­furt und bei Würz­burg sowie nicht zuletzt den Umwelt­fak­tor.
    Unter den der­zei­ti­gen Bedin­gun­gen führt die Schaf­fung einer der­art gro­ßen Zahl neu­er Woh­nun­gen nicht zu einer Ent­las­tung der Bal­lungs­ge­bie­te, son­dern erzeugt den Ein­schät­zun­gen der Fach­leu­te zufol­ge ledig­lich wei­te­re Leer­stän­de in gewach­se­nen Orts­ker­nen – in Mil­ten­berg selbst, aber auch in allen umlie­gen­den Kom­mu­nen.
  • In der Begrün­dung des Plan­vor­ha­bens ist die Rede von einem „Ver­bund­ef­fekt“: Die Märk­te am Alten Bahn­hof nutz­ten dem Ein­zel­han­del in der Innen­stadt. Ziel der Pla­nung sei es, die „Ein­zel­han­dels­ver­sor­gungs­funk­ti­on in der Innen­stadt zu stär­ken“. Die Pla­nung ver­fehlt in die­ser Hin­sicht ihr Ziel. Wie viel­fäl­ti­ge Stel­lung­nah­men der Ein­zel­händ­ler zei­gen, befürch­ten  die Geschäfts­leu­te viel­mehr einen Abzug von Kauf­kraft aus der Innen­stadt. Die Stadt Mil­ten­berg wür­de damit einen wesent­li­chen tou­ris­ti­schen Fak­tor – ihre leben­di­ge Alt­stadt mit vie­len klei­nen Bou­ti­quen – aufs Spiel set­zen. Die im Ver­gleich mit ande­ren Städ­ten ähn­li­cher Grö­ße nach wie vor recht gut funk­tio­nie­ren­de Struk­tur soll­te nicht durch die Ansie­de­lung von Bil­lig­märk­ten gefähr­det wer­den. Hin­zu kommt, dass die Pla­nung sich nicht an die Emp­feh­lun­gen des Ein­zel­han­dels­gut­ach­tens der GMA hält: statt der emp­foh­le­nen 1000 Qua­drat­me­ter Tex­til­ver­kaufs­flä­che sieht der Bebau­ungs­plan „Ein­kau­fen in der Stadt“ mehr als 2000 Qua­drat­me­ter für Tex­til­sor­ti­men­te vor und schafft damit eine exis­tenz­ge­fähr­den­de Kon­kur­renz zu den Geschäf­ten in der Alt­stadt.
  • Das Hotel­vor­ha­ben im Plan­be­reich „Woh­nen am Fluss“ ist nicht auf topo­gra­phi­sche Beson­der­hei­ten sowie den Ensem­ble­schutz der Mil­ten­ber­ger Alt­stadt abge­stimmt. Ein Kubus mit sie­ben Stock­wer­ken aus­ge­rech­net an der schmals­ten Stel­le des Mains in Mil­ten­berg, wo der Bau das his­to­ri­sche Schwert­fe­ger­tor, die umge­ben­de Bebau­ung mit dem begin­nen­den Schwarz­vier­tel und nahe­zu auch den Hang des Grein­bergs in den Schat­ten stellt, ist archi­tek­to­nisch unver­ein­bar mit Land­schafts­schutz und  Denk­mal­schutz der his­to­ri­schen Alt­stadt. Deren beson­de­res Erschei­nungs­bild wür­de sowohl aus den Betrach­tungs­per­spek­ti­ven main­auf- und abwärts, als auch vom gegen­über­lie­gen­den Main­ufer aus emp­find­lich gestört.
  • Die Main­zer Stra­ße ist offi­zi­ell aus­ge­wie­se­ne Aus­weich­stre­cke für die Umge­hungs­stra­ße. Das Ver­kehrs­gut­ach­ten zum Vor­ha­ben berück­sich­tigt nicht Ver­kehrs­strö­me, die durch regel­mä­ßi­ge Sper­run­gen der Umge­hung für War­tungs­ar­bei­ten am Tun­nel ent­ste­hen. Ins­be­son­de­re zu Spit­zen­zei­ten rech­nen Ver­kehrs­pla­ner zudem laut Plan­un­ter­la­gen mit „Stau“ auf der Brei­ten­die­ler Stra­ße und erschwer­tem Fahr­zeug­ab­fluss. Da zur Ent­las­tung der Stadt vom Ver­kehr eigens eine Umge­hungs­stra­ße gebaut wur­de, ist es nicht nach­voll­zieh­bar, war­um jetzt ohne Not zusätz­li­cher Ver­kehr im Stadt­kern in einem sol­chen Aus­maß gene­riert wer­den soll.
    Die Zahl der Fahr­zeug­be­we­gun­gen im betrof­fe­nen Bereich wür­de den Berech­nun­gen zufol­ge um mehr als ein Drit­tel stei­gen: Etwa 3700 Fahr­zeu­ge mehr sol­len dem­nach Tag für Tag über die Main­zer Stra­ße rol­len – der grö­ße­re Teil davon in Rich­tung Innen­stadt. In die­sem Zusam­men­hang ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass in den Begrün­dun­gen zum Plan­vor­ha­ben mehr­fach das Ver­kehrs­auf­kom­men mit 10.000 Fahr­zeu­gen pro Tag bezif­fert wird. Die­ser Wert stammt aus dem Jahr 2010 und ist ver­al­tet.
    Ins­be­son­de­re das Märk­te­zen­trum im Bebau­ungs­plan­be­reich kon­ter­ka­riert die bis­he­ri­gen Bemü­hun­gen der Stadt, über die Umge­hungs­stra­ße, die Ver­schmä­le­rung der Main­zer Stra­ße und eine — aus recht­li­chen Grün­den nicht umsetz­ba­re — Geschwin­dig­keits­be­schrän­kung auf 30 km/h Ver­kehr aus der Innen­stadt fern­zu­hal­ten. Es ist davon aus­zu­ge­hen, dass auch Pend­ler­ver­kehr aus Rich­tung Bürg­stadt, Freu­den­berg und Eichen­bühl mit Errich­tung des Märk­te­zen­trums weni­ger die Umge­hung und ver­stärkt die direk­te Ver­bin­dung durch die Innen­stadt nutzt, wenn auf dem Weg noch Ein­käu­fe erle­digt wer­den kön­nen. Der Nut­zen der Umge­hungs­stra­ße wird damit mas­siv in Fra­ge gestellt.
    Hin­zu kommt, dass die Ein- und Aus­fahr­ten für das Märk­te­zen­trum den Rad­weg Mil­ten­berg – Weil­bach – Amor­bach mehr­fach unter­bre­chen. Dies stellt eine Gefah­ren­si­tua­ti­on für Rad­fah­rer und eine emp­find­li­che Stö­rung des Rad­we­ge­kon­zepts für den Kreis Mil­ten­berg dar. Reel­le Aus­weich­mög­lich­kei­ten wer­den mit dem Plan nicht geschaf­fen.
  • Die Pla­nung ver­fehlt ihr grund­sätz­li­ches Ziel, ein attrak­ti­ves Quar­tier in expo­nier­ter Lage am Main zu schaf­fen. Der Besatz des Märk­te­zen­trums mit Bil­lig­an­bie­tern steht dem Ziel der Attrak­ti­vi­tät eben­so ent­ge­gen, wie der durch Kun­den­ver­kehr und Anlie­fe­rung ent­ste­hen­de Lärm und die feh­len­den Frei­zeit­flä­chen am Main im Bereich des Pla­nungs­ge­biets. Der neu zu schaf­fen­de (Premium-)Radweg ver­läuft ein­ge­engt zwi­schen Wohn­blocks und Dis­coun­ter­hal­len, ohne eine attrak­ti­ve Mög­lich­keit zum Ver­wei­len zu bie­ten. Die Pla­nung schot­tet sich gegen den Main ab, statt sich – wie vor­ge­se­hen – in Rich­tung des Flus­ses zu öff­nen. Sicht­ach­sen und Kor­ri­do­re, die eine Ver­bin­dung von der Main­zer Stra­ße zum Ufer schaf­fen, sind nicht zu erken­nen.
  • Der Bebau­ungs­plan trifft kei­ne aus­rei­chen­de Fest­set­zung für die Gestal­tung der Bau­kör­per. Gebäu­de­län­gen von mehr als 50 Metern sind zuläs­sig, für das äuße­re Erschei­nungs­bild macht der Plan kei­ner­lei Vor­ga­ben. Die Pla­nung ver­sagt dem­nach bei der Errei­chung des ein­gangs for­mu­lier­ten Ziels, eine attrak­ti­ve Gestal­tung in expo­nier­ter Lage am Fluss mit unmit­tel­ba­rer Ver­bin­dung zum Umfeld mit his­to­ri­schen, denk­mal­ge­schütz­ten Gebäu­den wie Schwert­fe­ger­tor, Altem Bahn­hof und Main­zer Tor zu schaf­fen. Viel­mehr ent­steht ein ghet­to­ar­ti­ger Bereich, der im schar­fen Wider­spruch steht zur ensem­ble­ge­schütz­ten Alt­stadt, dem Land­schafts­bild mit Main und Grein­berg im Hin­ter­grund sowie der grund­sätz­lich klein­tei­lig gehal­te­nen Bebau­ung in Mil­ten­berg.
  • Als ein wich­ti­ger Grund für die Neu­fas­sung der Bebau­ungs­plä­ne wird das Inte­grier­te Städ­te­bau­li­che Ent­wick­lungs­kon­zept aus dem Jahr 2011 ange­führt. Fakt ist jedoch, dass wesent­li­che Wün­sche der Mil­ten­ber­ger Bür­ger aus dem Isek-Pro­zess im aktu­el­len Ent­wurf des Bebau­ungs­plans kei­ner­lei Berück­sich­ti­gung fin­den. Bei­spie­le sind die Ein­rich­tung eines Wohn­mo­bil-Stell­plat­zes, die Auf­wer­tung des Main­ufers, eine Ver­net­zung der Grün- und Frei­zeit­zo­nen ent­lang des Mains oder die Errich­tung einer Senio­ren­wohn­an­la­ge. Kei­ner die­ser Vor­schlä­ge aus dem Isek-Pro­zess wur­de berück­sich­tigt. Damit wird das Plan­vor­ha­ben nicht den gesell­schaft­li­chen Anfor­de­run­gen an moder­ne Quar­tie­re gerecht.
  • Der Bebau­ungs­plan ent­hält in der geän­der­ten Fas­sung nach wie vor Fest­set­zun­gen, die einen Besatz mit Geschäf­ten im Sin­ne der Bür­ger nahe­zu unmög­lich machen. So sind ein Elek­tro­nik­markt wie Euro­nics oder ein Ein­rich­tungs­markt wie Depot (bei­de ange­sie­delt in Klein­heu­bach) von vorn­her­ein als innen­stadt­re­le­vant aus­ge­schlos­sen.
  • Die Ent­wick­lung von Gas­tro­no­mie- und Ein­zel­han­dels­flä­chen bedeu­tet emis­si­ons­recht­lich eine hohe Belas­tung für die Anwoh­ner in der Umge­bung. Ande­rer­seits behin­dert die Wohn­be­bau­ung aus Schall­schutz­grün­den die künf­ti­ge Ent­wick­lung des Rei­fen­han­dels in der Main­zer Stra­ße. Auch ein gas­tro­no­mi­scher Betrieb an der Main­zer Stra­ße – wie zuletzt das „Red Rock“ – scheint auf­grund ver­schärf­ter Lärm­vor­schrif­ten wegen der Wohn­be­bau­ung nicht mehr mög­lich.
  • Der in der Begrün­dung zum Bebau­ungs­plan­vor­ha­ben ent­hal­te­ne Hin­weis, die Schlepp­kur­ven für die Belie­fe­rung des Net­to-Mark­tes soll­ten detail­lier­ter unter­sucht wer­den, weckt die Befürch­tung, dass die Lie­fer­zo­ne in der Pla­nung nicht aus­rei­chend groß für Last­wa­gen ange­legt wur­de. Die Fol­ge wären unnö­ti­ge Ran­gier­vor­gän­ge in der Lie­fer­zo­ne, die eine zusätz­li­che Lärm­be­las­tung für die Wohn­be­bau­ung mit sich brin­gen wür­den.
  • Die Spiel­plät­ze in dem bei­den Plan­be­rei­chen „Ein­kau­fen in der Stadt“ und „Woh­nen am Fluss“ sind zu klein dimen­sio­niert und schlecht posi­tio­niert. Die Reak­tio­nen der Bevöl­ke­rung auf das neu­ge­stal­te­te  Main­ufer im Bereich des Schwarz­vier­tels zeigt deut­lich den auch im Isek geäu­ßer­ten Bedarf der Men­schen nach anspre­chend gestal­te­ten Auf­ent­halts­flä­chen am Fluss. Dem wird die vor­lie­gen­de Pla­nung nicht  gerecht.
  • Natur­schutz: Das über­plan­te Gelän­de ist auf­grund sei­nes Bewuch­ses der­zeit Hei­mat zahl­lo­ser Wild­bie­nen und ande­rer bedeu­ten­der Insek­ten. Ein ange­mes­se­ner Aus­gleich ist im Bebau­ungs­plan nicht ersicht­lich. Ent­spre­chen­de Fest­set­zun­gen, zum Bei­spiel zur insek­ten­freund­li­chen Bepflan­zung von Dächern, feh­len.

Mit freund­li­chen Grü­ßen

Sabi­ne Ball­ei­er